Le spese condominiali: come si dividono?

Le spese condominiali rappresentano i costi necessari per il mantenimento del condominio e sono sostenuti da tutti i condomini.

Nell’art. 1123 viene chiarito che “le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta”.

Le spese condominiali vanno suddivise in base ai millesimi generali di proprietà.

Le spese condominiali riguardano:

• la conservazione e il godimento delle parti comuni,
• il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni,
• le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale
• tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune.

Restano escluse solo le spese che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà  esclusiva.

Quali sono i soggetti che pagano le spese condominiali?

Tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali.

Tale obbligo è chiamato “propter rem“, ossia l’obbligo a carico di un soggetto per la sola e mera relazione con il bene, sia come proprietario che come titolare di altro diritto reale.

Il condomino è colui che deve pagare le spese condominiali, anche se ha un contratto di locazione, di comodato o di leasing.

L’obbligo del pagamento delle spese, per i soggetti obbligati, sorge nel momento in cui la ripartizione delle stesse viene approvata dall’assemblea.

Vi è un’eccezione quando l’immobile è in atto di vendita o in caso di coniugi separati.

Nell’art. 1123 c.c. si individuano due regole:

• la regola di ripartizione proporzionale
• la regola di ripartizione secondo l’utilizzo

Ripartizione proporzionale

Il primo comma dell’art. 1123 c.c., afferma che le “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza” vanno sostenute da tutti i condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà  di ciascuno, salvo diversa convenzione“.

Secondo la regola proporzionale, le spese condominiali vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà ha rispetto alle parti comuni.

Ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto all’intero edificio: tale valore è determinato dai millesimi posseduti.

I millesimi di ogni condomino si trovano nella tabella millesimale generale del condominio. Attraverso di essa, si esprime il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni, in proporzione al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene.

Ripartizione secondo l’utilizzo

La ripartizione secondo l’utilizzo è spiegato nel secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c.,  che afferma due ipotesi particolari.

Il secondo comma afferma che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne“.

Si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma.

Il terzo comma spiega che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

La ripartizione secondo l’utilizzo sostiene che le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne.