La Riforma del Condominio 2026 introduce cambiamenti significativi per gli amministratori, con focus su professionalità e trasparenza. Queste novità derivano dal DDL 1816 al Senato, che aggiorna la legge 220/2012 per modernizzare la gestione condominiale.
Contesto della Riforma del Condominio 2026
La proposta di legge A.C. 2692, ritirata, è stata sostituita dal DDL 1816 “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo 2026. Questa riforma affronta criticità emerse dopo 13 anni dalla legge 220/2012, riducendo contenziosi e professionalizzando il settore senza imporre laurea obbligatoria.
Obiettivi principali includono maggiore trasparenza contabile, sicurezza edifici e obblighi formativi. L’entrata in vigore è prevista 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, con adeguamenti obbligatori entro il secondo semestre 2026.
Nuovi Requisiti per l’Amministratore di Condominio
Per i condomini con bilanci oltre 100.000 euro o più di 50 unità, l’amministratore deve possedere la certificazione UNI 10801:2024, che definisce requisiti di conoscenza, abilità e responsabilità, inclusa gestione dati personali e rendicontazione.
Viene abolita l’esenzione per amministratori interni (condomini): anche loro devono soddisfare i requisiti formativi. Non è più possibile gestire senza preparazione adeguata, equiparando tutti i professionisti.
Requisiti onorabilità e professionali restano, con formazione continua. La proposta ritirata prevedeva laurea triennale in economico/giuridico e albo nazionale al MIMIT, ma il DDL 1816 opta per certificazioni mirate.
Durata Nomina e Compensi
L’incarico dura un anno e si rinnova automaticamente salvo delibera contraria, modificando l’art. 1129 c.c. In caso di dimissioni o revoca, passaggio consegne entro 30 giorni, con esecuzione attività urgenti e compensi proporzionali.
Il compenso va specificato analiticamente all’accettazione della nomina, pena l’annullabilità, e vale per i rinnovi. Novità fiscale: detraibilità fino a 500 euro annui per l’abitazione principale (modifica art. 15 TUIR).
L’amministratore pubblica estratto conto trimestrale online entro 30 giorni, pena la revoca. Esonero da responsabilità per inadempimenti dovuti a morosità, se dimostra azioni di recupero.
Obblighi Aggiuntivi e Trasparenza
L’amministratore garantisce la verifica della sicurezza sulle parti comuni (ascensori, antincendi) da società certificate, integrando art. 1130 c.c. Deve convocare l’assemblea in tempo utile e depositare i documenti.
Rendiconto dettagliato: registro contabilità, conto economico, stato patrimoniale, nota esplicativa. L’approvazione deve avvenire entro 180 giorni e i condomini accedono a documenti anytime.
I pagamenti devono avvenire solo su conto corrente condominiale dedicato, stop ai contanti. Questo rafforza la tracciabilità, con creditori che agiscono prima sul conto, poi su morosi e in ultima istanza su tutti pro-quota.
Sicurezza Edifici e Quorum Ridotti
Per interventi obbligatori di sicurezza (CPI, impianti), il quorum scende a 1/3 teste e 1/3 millesimi (art. 1136 c.c.), sbloccando i lavori urgenti come adeguamenti antincendio.
La polizza assicurativa condominiale è obbligatoria per il perimento dell’edificio e RC terzi (art. 1135 c.c.). L’amministratore verifica annualmente la sicurezza.
Impatto su Condomini e Professionisti con la Riforma del Condominio
Per i condomini c’è un maggiore controllo sui bilanci e spese.
Gli amministratori devono adeguarsi a certificazioni UNI e formazione (15-20 ore/anno). I piccoli condomini (<9 unità) hanno la nomina facoltativa, ma le regole uniformi che tutelano tutti.
Queste misure elevano la gestione condominiale, riducendo i rischi legali. Per condomini a Roma e Ostia, contatta Sbs Amministratori Condominiali.
