Il regolamento condominiale contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini.
Come dice il nome, il regolamento condominiale è un insieme di regole che i condomini devono rispettare. Si può definire come la legge interna del condominio perché ci sono le norme da seguire.
Il regolamento condominiale è obbligatorio negli edifici con il numero di condomini superiore a dieci , mentre la presenza dell’amministratore è obbligatoria nei stabili con più di otto condomini.
Il regolamento condominiale può essere di due tipi:
- contrattuale (o convenzionale)
- assembleare (o maggioritario)
Il regolamento contrattuale o convenzionale
Il regolamento contrattuale è predisposto dall’originario proprietario di tutto il condominio (nella maggior parte dei casi il costruttore). Esso si trova all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto. Il regolamento può essere:
- allegato all’atto di compravendita
- accettato dall’acquirente in sede di compravendita.
Il regolamento vincola tutti i condomini e anche i successivi acquirenti.
Il regolamento assembleare o maggioritario
Esso è adottato dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Ogni condomino può assumere l’iniziativa per l’adozione del regolamento rivolgendosi all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea.
Il contenuto del regolamento è più limitato perché non può incidere:
- sui diritti dei singoli condomini,
- sulle parti comuni,
- sulle parti di proprietà esclusiva.
A titolo esemplificativo, quindi, il regolamento assembleare non può contenere:
- divieti di destinazione (ad esempio, non può vietare di adibire l’immobile ad uso commerciale),
- vantaggi a favore solo di alcuni condomini.
Da quanto sopra emerge che il regolamento assembleare si limita a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico.
Che cosa contiene il regolamento condominiale?
Il regolamento di condominio contiene le norme circa l’uso dei luoghi comuni, la ripartizione delle spese e le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Nel regolamento si trovano:
- i dati catastali dell’edificio
- l’indicazione delle parti comuni dell’edificio
- le regole per l’uso delle parti comuni, come il giardino, la piscina, il lastrico, il parcheggio
- le norme sulla ripartizione delle spese sulle parti comuni
- le regole sul decoro dell’edificio
- le regole sull’amministrazione dello stabile
Il regolamento non può vietare di possedere animali domestici.
Secondo l’art. 1138 c. 5 c.c., i condomini hanno il diritto di coabitazione con il proprio animale domestico, ossia di animali posseduti per compagnia o ragioni affettive, come cani, gatti, uccellini, criceti et cetera.
Il diritto di possedere animali è circoscritto alle proprietà esclusive ma non riguarda i beni comuni. Pertanto, si può vietare di portare l’animale domestico in ascensore.
Il regolamento contrattuale può contenere clausole limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che comuni. Le suddette clausole possono:
- limitare la destinazione d’uso delle proprietà esclusive,
- limitare le facoltà dei condomini, sia sulle proprietà esclusive che comuni,
- attribuire ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.
L’amministratore di condominio deve occuparsi di far rispettare il regolamento.
L’amministratore può sollecitare i condomini al rispetto del regolamento, senza previa delibera, in virtù del potere che gli viene riconosciuto dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
L’amministratore è legittimato ad agire in giudizio, senza la specifica approvazione del consesso assembleare.
Il regolamento condominiale vincola tutti i condomini ed è obbligatorio anche per il conduttore. Nell’ipotesi in cui l’inquilino sia inadempiente alle norme in esso contenute, il condominio può agire direttamente nei suoi confronti. Tuttavia, se il proprietario dell’unità immobiliare locata non ha accettato il regolamento, neppure il conduttore può essere chiamato ad osservarlo.
Modifica al regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale può essere modificato dai condomini. Le modalità sono diverse a seconda della tipologia di clausola.
Sono modificabili solo all’unanimità le clausole che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condomini. Sono modificabili con la maggioranza le clausole che riguardano gli interessi impersonali della collettività dei condomini, come l’organizzazione o il funzionamento dei beni comuni.
Modifica al regolamento assembleare
Il regolamento condominiale assembleare può essere modificato con una delibera assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento può essere impugnato con le regole previste in materia di comunione. Secondo l’art. 1138 c. 3 prevede che i dissenzienti e gli assenti possano impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento:
- entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (dissenzienti),
- entro trenta giorni da quando è stata comunicata la deliberazione (assenti).
Le infrazioni al regolamento di condominio portano ad una sanzione e il pagamento varia da una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro.
La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Per avere maggiori informazioni, contatta Sbs Amministrazione Condomini Ostia.
