Un condomino minimo è un edificio composto da almeno due unità immobiliari e due proprietari.
Il condominio minimo si definisce tale se è formato da almeno 2 proprietari e non più di 4. Se in un edificio sono presenti più di 4 unità immobiliari ma non più di 8, si parla di condominio piccolo.
In un condominio minimo non è obbligatorio nominare un amministratore condominiale, ma non è vietato dalla legge.
E’ scelta dei condomini se pagare un professionista per l’amministrazione del condominio.
Senza la figura dell’amministratore condominiale, la gestione del condominio può diventare difficile, specialmente quando sono previsti lavori di manutenzione straordinaria.
Condominio minimo: come funziona?
Le regole previste per i condomini classici si possono applicare anche ai piccoli e piccolissimi condominii.
Durante l’assemblea condominiale dei piccoli o minimi condomini è consigliato stilare un regolamento di condominio e scegliere un referente che si occuperà della gestione del condominio.
Il condominio minimo deve avere il suo codice fiscale, ed adempiere a determinati doveri tra cui dividere le spese in base alle tabelle millesimali.
Nella sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018 è stato affermato che “nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento.”
Come funziona l’assemblea di un condominio minimo?
Un condominio minimo deve seguire le norme del codice civile, quindi anche per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea, le delibere, le maggioranze.
Le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione delle parti comuni quindi dovranno essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea condominiale.
Qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice.
L’assemblea condominiale in un condominio piccolo o minimo funziona esattamente come qualsiasi assemblea condominiale.
La convocazione deve essere inviata per lettera raccomandata o a mano e deve contenere l’ordine del giorno e anticipare di almeno 5 giorni l’assemblea che convoca.
Per quanto riguarda l’assemblea condominiale senza amministratore, nel caso di un condominio piccolo o minimo, la convocazione dell’assemblea spetterà al referente condominiale.
Il codice fiscale del condominio minimo
Il piccolo condominio deve chiedere il codice fiscale e chiedere anche la variazione in caso di cambio dati.
Se nel condominio vengono effettuati lavori per i quali è prevista la detrazione fiscale, ogni condomino può usufruirne, purché l’edificio:
- possegga un codice fiscale del condominio;
- a tale codice fiscale siano intestate tutte le fatture delle ditte che hanno fatto i lavori.
- in caso di allaccio all’energia elettrica o l’acqua occorre fornire il codice fiscale del condominio.
Come ottenere il codice fiscale del condominio?
Uno qualsiasi dei condòmini deve essere referente e rappresentante per richiedere il codice fiscale condominio senza amministratore.
I condomini riuniti in assemblea possono scegliere il referente tra uno dei condòmini. Egli si occuperà della gestione dell’edificio e della richiesta di attribuzione del codice fiscale.
La richiesta di attribuzione del codice fiscale deve essere presentata presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso il modello AA5/6.
Condominio minimo e detrazioni fiscali
L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 7/E del 27 aprile 2018, ha fornito chiarimenti in ordine alla fruizione delle detrazioni fiscali in caso di ristrutturazioni in un condominio minimo.
Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini non vi abbiano provveduto.
Ciò a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.
In assenza del codice fiscale, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo per la quota di spettanza, potranno provvedere in un secondo momento alla richiesta del codice fiscale del condominio.
Apertura conto corrente
Non è obbligatorio aprire un conto corrente a nome del condominio minimo. Però per una migliore gestione un proprietario può aprirne uno suo personale e in esso far confluire il denaro necessario alla gestione dell’edificio.
I condomini sono obbligati ad affiggere all’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento tra i vari proprietari, per renderli noti ai terzi.
