Le verifiche preliminari sono essenziali prima di acquistare una casa per evitare rischi legali, finanziari e strutturali. Affidarsi a un amministratore condominiale esperto, aiuta a navigare questi controlli complessi.
Verifica catastale dell’immobile
Tra le verifiche preliminari, inizia con la visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate per ottenere dati su proprietario, mappa, planimetrie e atti di aggiornamento. Questo documento conferma l’identità del venditore e la legittimità del titolo, evitando problemi ereditari o falsi proprietari.
Controlla la conformità della planimetria allo stato reale: incongruenze indicano modifiche abusive, richiedendo sanatoria prima del rogito. Verifica anche categoria (es. A/2-A/7 per agevolazioni prima casa), rendita e consistenza, base per imposte (rivalutata 5% x 110/120).
Il notaio deve riportare questi dati nell’atto; la mancanza di esse causa la nullità.
Controlli Ipotecari e Gravami
Richiedi la visura ipotecaria (ispezione per soggetto, immobile o indirizzo) per ipoteche, pignoramenti, sequestri o servitù. Ipoteche volontarie (mutui) devono estinguersi a spese del venditore; i giudiziali richiedono il parere legale.
Conformità Urbanistica ed Edilizia
Esamina i titoli abilitativi (permessi, SCIA, CILA), il progetto comunale e il certificato di agibilità per sicurezza, igiene e risparmio energetico. Confronta lo stato di fatto con documenti via sopralluogo tecnico (geometra/architetto).
Verifica se ci sono abusi edilizi : le sanatorie necessarie costano caro post-acquisto. Controlla i vincoli paesaggistici/storici e il piano regolatore.
Certificazioni Tecniche Obbligatorie
Ottieni l’Attestato Prestazione Energetica (APE) valido (10 anni, aggiornabile): la classe energetica incide sul valore e sanzioni (fino a 3.000-8.000€ se assente). Verifica la conformità degli impianti (elettrico, gas, idraulico) con i certificati d’impresa.
Spese condominiali e amministrative
Chiedi all’amministratore di condominio la dichiarazione sui pagamenti regolari del venditore: l’acquirente erediterebbe la morosità. Informati su lavori straordinari (tetto, ascensore) e quote future.
Verifica il regolamento condominiale, millesimi e assemblee pendenti. Un amministratore professionale previene le sorprese.
Ispezione Fisica e Valutazione Economica
E’ importante effettuare un sopralluogo per umidità, crepe, infissi, esposizione. Commissiona una perizia tecnica per vizi occulti. Confronta il prezzo con mercato (portali immobiliari, OMI).
Coinvolgi avvocato/notaio per due diligence completa.
Ruolo dell’Amministratore e Consigli Finali
Un amministratore condominiale qualificato verifica le spese e la regolarità, tutelando l’acquisto.
Per maggiori informazioni, contatta Sbs Amministrazione Condomini Ostia.
