Non è raro che in una realtà condominiale ci siano delle unità immobiliari (appartamenti o garage) vuote. Succede soprattutto in condominii di più recente costruzione, quando alcune unità sono abitate, mentre altre ancora non sono state vendute. In questo caso chi paga le spese degli appartamenti invenduti? Questione tanto antipatica, quanto non obbediente a una sola regola, chiara e a scanso di equivoci. Chiarezza che proviamo a fare noi con l’articolo odierno.
La suddivisione delle spese secondo la legge
Quando si parla di spese condominiali e della loro ripartizione tra i proprietari, l’articolo di legge di riferimento è il 1123 del Codice Civile. Qui si chiarisce che le spese di gestione del condominio, comprese quelle relative alla corretta conservazione delle parti comuni, vanno suddivise tra tutti i condomini, secondo il criterio dei millesimi di proprietà. Chi è proprietario di un appartamento più grande, quindi, paga di più. L’articolo stesso prevede tuttavia che si possa derogare da questo principio e stabilire quindi un diverso criterio di ripartizione delle spese. Lo si può fare solo con una delibera dell’assemblea di condominio votata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini. In questo caso si può decidere, ad esempio, di suddividere le spese in parti uguali, e non secondo i millesimi di proprietà, oppure di esonerare alcuni condomini dal contribuire.
Tutta questa premessa però non permette ancora di dare risposta alla domanda di partenza: chi paga le spese degli appartamenti invenduti? Se le devono accollare gli altri condomini o sono a carico della società che ha costruito e/o che si occupa della vendita degli immobili?
La buona notizia è che il costruttore va considerato alla stregua di tutti gli altri proprietari di unità condominiali. Questo si traduce nel fatto che anche la società costruttrice è tenuta a rispettare quanto stabilito dal regolamento condominiale e a sottostare a leggi, quali l’articolo 1123 C.C. Finché non sono vendute, le unità immobiliari restano proprietà di chi le ha costruite. Va da sé, dunque, che il costruttore sarebbe tenuto a pagare le spese di tutte le unità invendute. L’uso del condizionale lascia, ahimè, intuire che non è sempre così.
Il vincolo del regolamento contrattuale
In presenza di un regolamento contrattuale è quest’ultimo a prevalere. Regolamento che è redatto dalla società costruttrice/venditrice (spesso si tratta dello stesso soggetto) e che viene fatto sottoscrivere a tutti gli acquirenti nell’atto di vendita. E i costruttori/venditori, che la sanno lunga, hanno spesso l’accortezza di inserirvi un articolo in cui si esonerano dal pagare le spese relative all’invenduto. In questo caso, c’è poco da fare. Il regolamento contrattuale può essere modificato solo con delibera assembleare votata all’unanimità. Ma, siccome le unità non ancora vendute sono proprietà del costruttore/venditore, per raggiungere l’unanimità su una decisione d’assemblea servirebbe dunque anche il suo consenso. Salvo in un mondo fiabesco o in qualche improbabile film di fantascienza, è facile dedurre che nessuna società (costruttrice o venditrice che sia) voterebbe mai qualcosa che va contro il proprio interesse, obbligandosi a pagare.
E allora chi paga le spese degli appartamenti invenduti? Purtroppo, tocca al resto dei condomini, sempre sulla base dei millesimi di proprietà, a meno di diverso accordo sempre stabilito da regolamento. Lo ha ribadito anche la sentenza n.18337, emessa dal Tribunale di Roma il 27 settembre 2018. Il caso riguardava il ricorso presentato da una società costruttrice contro una modifica del regolamento condominiale approvata dall’assemblea a maggioranza. I condomini avevano votato per l’abolizione di un articolo del regolamento contrattuale, in cui si esentava la società costruttrice dal partecipare alle spese condominiali relative alle unità invendute. Il giudice ha dato ragione al costruttore proprio perché una norma stabilita dal regolamento contrattuale può essere modificata solo con l’unanimità dei consensi. Non basta il voto favorevole della maggioranza dei condomini.
Quando il costruttore è considerato al pari degli altri condomini
C’è poco da fare, dunque, se si è acquistato un appartamento in un condominio dove il regolamento contrattuale esonera il costruttore/venditore dal partecipare alle spese. Chi paga le spese degli appartamenti invenduti sono i condomini. Nel caso, invece, non ci sia una norma specifica nel regolamento contrattuale, vale il principio per cui la società costruttrice, in quanto proprietaria delle unità invendute (che siano appartamenti, cantine, garage o altri locali all’interno dell’immobile), è da considerarsi al pari degli altri condomini. E come gli altri condomini è tenuta a contribuire alle spese condominiali, secondo quanto stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Tradotto: il costruttore dovrà pagare la sua quota in base ai millesimi corrispondenti alle unità invendute. Se non dovesse farlo, è l’amministratore condominiale a dover procedere, esattamente con le stesse modalità previste dall’articolo 1129 del Codice Civile. Qui è stabilito che, a fronte di situazioni di morosità, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa dei pagamenti non corrisposti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Per esercizio si intende la gestione annuale, al termine della quale l’amministratore deve presentare ai condomini il rendiconto.
Un amministratore che non intraprende l’azione civile per chiedere il pagamento delle quote non corrisposte è responsabile di eventuali danni che possono conseguirne. Come nel caso in cui, ad esempio, il mancato pagamento delle quote da parte di alcuni condomini porti all’interruzione dei servizi di manutenzione e pulizia delle parti comuni. Un danno che finirebbe col gravare ingiustamente anche sui condomini in regola coi pagamenti e di cui l’amministratore dovrebbe poi rispondere a livello legale.
Ricapitolando, chi paga le spese degli appartamenti invenduti? I condomini, se il regolamento contrattuale del condominio esonera il costruttore dal contribuire alle spese. Altrimenti, se non c’è un regolamento contrattuale o una norma specifica in materia, tocca alla società costruttrice/venditrice, che è tenuta a pagare in base a tutti i millesimi di proprietà invenduta. E se non dovesse farlo, è l’amministratore a dover agire per pretendere gli eventuali mancati pagamenti. Poche chiare regole, che, sebbene non sempre condivisibili, è bene conoscere. La consapevolezza dei propri diritti e doveri è una buona base su cui costruire il proprio quieto vivere, di cui restiamo convinti promotori.
