In un condominio, determinare il proprietario del terreno circostante l’edificio è fondamentale per gestire usi, manutenzione e controversie tra condomini. La legge presume che tali siano parti comuni, salvo prova contraria.
Normativa di Riferimento sul proprietario del terreno dell’edificio
L’articolo 1117 del Codice Civile elenca le parti comuni dell’edificio, includendo “il suolo su cui sorge l’edificio”, le fondazioni, i muri maestri e aree come cortili, portici e giardini. Questa presunzione si estende al terreno che circonda l’edificio, come giardini, vialetti e spazi per parcheggio, considerati di proprietà comune in proporzione ai millesimi di ciascun condominio.
La proprietà esclusiva deve essere provata da un titolo specifico, come un atto notarile o un regolamento condominiale accettato da tutti i proprietari. Senza tale prova, il terreno è condominiale, impedendo al costruttore di riservarselo dopo la prima vendita di un’unità immobiliare.
Presunzione di proprietà comune
Le aree esterne che circondano l’edificio condominiale sono di regola parti comuni, secondo la Cassazione (sent. n. 9170/2023). La presunzione di condominialità vale anche per il sottosuolo e spazi interrati, salvo titolo contrario (Cass. sent. n. 27481/2024).
Se manca un’espressa riserva nel titolo originario o negli atti di trasferimento, l’area è condominiale (Cass. civ. n. 5831/2017). Questo principio si applica a cortili, aree verdi e parcheggi, funzionali all’uso comune dell’edificio.
Eccezioni alla Proprietà Comune
La proprietà può essere esclusiva se documentata da rogito notarile o regolamento unanime. Ad esempio, un costruttore potrebbe riservarsela solo prima della formazione del condominio, ma non successivamente.
Un’altra eccezione è l’usucapione: dopo 20 anni di uso pacifico, continuo e pubblico da parte dei condomini, il terreno diventa di proprietà comune. Tali eccezioni richiedono verifica documentale, spesso amministratore tramite o notaio.
Diritti e Doveri dei Condomini
Ogni condominio ha diritto d’uso proporzionale al valore della sua unità immobiliare (art. 1118 cc), senza alterarne la destinazione né escludere gli altri. Per i parcheggi, vale il vincolo urbanistico dell’art. 41-sexies L. 1150/1942, che impone spazi proporzionali alla cubatura, opponibile anche a terzi.
L’assemblea può regolarne l’uso, ma non limitare i diritti individuali (Cass. sent. n. 16843/2023). Il condominio non può rinunciare alle parti comuni né esimersi dalle spese di conservazione.
Gestione e Manutenzione delle Spese
Se comune, le spese di manutenzione (sfalcio erba, asfaltature, recinzioni) si ripartiscono per millesimi. L’amministratore vigila e organizza interventi, con responsabilità penale per omissioni che causino danni.
In caso di proprietà esclusiva, il singolo sopporta i costi, ma se i condomini usano l’area (es. passaggio pedonale), possono contribuire proporzionalmente all’usura. Per controversie, si ricorre all’assemblea o al giudice.
Casi Pratici e Giurisprudenza
Un classico caso è il parcheggio sul cortile: se non riservato esclusivamente, tutti i condomini vi hanno diritto (Trib. Ancona, sent. n. 23/2015). La Cassazione conferma che aree per luce, aria o verde sono condominiali (Cass. civ. n. 3852/2020).
Nel sottosuolo, privo di menzione esplicita nell’art. 1117, si applica la presunzione per gli artt. 840 e 1117 cc (Cass. sent. n. 6154/2016). In un edificio con sedime al piano terra, il suolo resta condominiale fino ai limiti perimetrali.
Per giardini o vialetti, l’uso esclusivo senza consenso è vietato; le modifiche richiedono l’unanimità.
Ruolo dell’Amministratore di Condominio
L’amministratore verifica i titoli di proprietà, convoca assemblee per decisioni su manutenzione e recupera spese da morosi. Deve custodire le parti comuni, rimuovendo pericoli (es. alberi instabili, marciapiedi rotti), sotto pena di responsabilità.
In controversia, media o promuove accertamenti giudiziali per chiarire la proprietà. Per il blog di amministratorecondomini.info, si consiglia sempre di consultare atti notarili e regolamento prima di agire.
Consigli Pratici per Condomini
Per verificare il proprietario del terreno, si può chiedere all’amministratore estratti catastali e rogiti. In assemblea deliberati regolamenti d’uso chiari per evitare contenziosi.
Se sospettate proprietà esclusiva abusiva, agite per usucapione o dichiaratoria giudiziale. Per manutenzione, pianificate preventivi plurimi e usati fondi condominiali trasparenti.
Per avere maggiori informazioni, contatta Sbs Amministrazione Condomini Ostia.
