L’ascensore in condominio ha un costo e la spesa va ripartita tra i vari condomini.
Le spese dell’ascensore devono essere ripartite tra i vari condomini ed i principi base sono stabiliti nell’articolo 1124 del codice civile.
“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Per le spese condominiali si prenderanno in considerazione per metà le tabelle millesimali “proprietà” di cui all’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile. Per l’altra metà si avrà invece riguardo all’altezza del piano dal suolo.
L’articolo 1124 del codice civile non fa distinzione fra spese ordinarie e spese straordinarie.
Ciò significa che i criteri di spesa sono validi sia per le spese ordinarie sia straordinarie.
La distinzione fra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante per delineare le competenze dell’assemblea rispetto ai poteri dell’amministratore.
L’amministratore può autonomamente dare luogo agli interventi di manutenzione ordinaria degli ascensori e riportare nel bilancio condominiale di fine anno quanto eseguito.
I lavori di manutenzione straordinaria invece necessitano della preventiva autorizzazione deliberata dell’assemblea condominiale.
La distinzione fra manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti è spiegata nell’articolo 3, lettere a) e b) del D.P.R. numero 380 del 2001:
“Ai fini del presente testo unico si intendono per:
- “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Le spese per nuova installazione dell’ascensore
La manutenzione ordinaria, straordinaria e la sostituzione però, implicano che un impianto sia già stato installato. Le spese che riguardano l’installazione di un nuovo impianto prima inesistente i criteri di ripartizione saranno quelli dell’articolo 1123 del codice civile (tabella millesimale “proprietà”, quella del valore dell’edificio).
I condomini del piano terra devono sostenere le spese?
Secondo l’articolo 1124 del codice civile, le spese vanno sostenute “dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.
La Corte di Cassazione, con sentenza numero 4419 del 21 febbraio 2013, ha stabilito che i condomini del pianterreno devono partecipare alla ripartizione delle spese di scale ed ascensore perché “le scale (e gli ascensori) appartengono anche ai condomini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio”.
Nell’ipotesi in cui il condominio abbia più scale e più ascensori, il terzo comma dell’articolo 1123 del codice civile, stabilisce che:
“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
I condomini serviti da un’altra scala o da un altro ascensore dovranno solo partecipare alle spese relative al loro vano scale ed all’ascensore.
Il codice civile fissa dei principi e dei criteri ripartitivi.
Le tabelle millesimali devono avere natura contrattuale, quindi devono essere frutto di un contratto che può formarsi sia per iscritto che in assemblea condominiale, sempre con approvazione unanime.
L’unanimità degli aventi diritto può stabilire criteri di ripartizione delle spese di scale ed ascensori totalmente diversi, ad esempio “pro capite”, ed anche in assenza di tabelle millesimali.
Per farlo sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini. In difetto dell’unanimità e con la sola maggioranza la delibera approvata sarà nulla.
